在房子卖的最火的时候，你是不是仍然能接到售哥售姐给你打的电话，说他们家有40年的小公寓卖？！
专家曰：很多卖房子的人都说40年公寓和70年公寓差不多，其实差别大了，70年公寓本质就是住宅，可以落户口，可以带学区，40年公寓本质是写字楼！（这个专家不是一般人，他就是卖40年公寓的大佬，去年卖了几十亿的40年公寓！）
年销几十亿公寓的大佬和你说40年公寓不能买！
告诫身边朋友们，所谓公寓是只土地年限70年的小面积住宅，而土地使用年限40年的是全部是商办（即商业办公，可以看购房合同)属于开发商打擦-边-球。
40年商办缺点：
1、水，电，物业都是商业，居住成本高；
2、不通燃气，生活不方便；
3、不能落户；
4、不带学区，有部分宣传学区，实际是学位，只有一次上学机会，属于借读；
5、回字型设计，通风采光都有问题；
6、因本来就属于办公楼改的，后期有居家有办公，环境嘈杂；
7、升值空间不大，转手交易税高达50%以上(增-值-税差价的30%，个-税差价的20%，全额契-税4%，全额5.6%的增-值-税等)；
8、租金不高(50平方单价9000元计算，即45万，年租金月1万元，土地使用年限到期都难收回成本！)
9、售楼处内的样板房，层高与面积都有夸-大-夸-高的成份！
40年公寓一点优点都没吗？
我觉得还是有一点优点，如果你没钱，又不指望房产升值，可以买这个，这几年合肥住宅翻番，很多买了40年的公寓的房子这么多年基本没涨价，40年公寓和70年公寓租金是差不多的！
出租回报率比公寓高！ 所以你就把40年公寓当写字楼也可以！