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 日前，戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海出席中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会，严区海在会上做出关于中国和京沪写字楼市场的精彩发言，他指出：“以京沪为代表的中国写字楼市场已经逐渐向世界顶级城市写字楼的水平靠拢。中国一线城市和二线城市写字楼市场租赁情况区别较大，并在未来几年呈现出强劲的建设热潮。”

本文来自戴德梁行 ，原标题:《戴德梁行严区海：新兴行业布局京沪写字楼市场——未来可期还是拐点来临？》，36氪经授权转载中国写字楼市场未来供应多；一二线城市差异明显：一线城市为均衡市场，二线为租户主导市场，且一线城市平均租金为二线的近3倍。北京写字楼市场租金水平在全国处于领先地位，在互联网，金融和联合办公的推动下，租金在过去几年一直平稳上涨。

在房子卖的最火的时候，你是不是仍然能接到售哥售姐给你打的电话，说他们家有40年的小公寓卖？！专家曰：很多卖房子的人都说40年公寓和70年公寓差不多，其实差别大了，70年公寓本质就是住宅，可以落户口，可以带学区，40年公寓本质是写字楼！（这个专家不是一般人，他就是卖40年公寓的大佬，去年卖了几十亿的40年公寓！）年销几十亿公寓的大佬和你说40年公寓不能买！告诫身边朋友们，所谓公寓是只土地年限70年的小面积住宅，而土地使用年限40年的是全部是商办（即商业办公，可以看购房合同)属于开发商打擦-边-球。

政府一句“房子是用来住的，而不是用来炒的。”给2017年的全国楼市奠定了基调。截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策近160次。楼市进入“限购+限贷+限价+限售+限赠/限商”的“五限时代”。时下住宅“限买限卖”，让不少有钱的投资客，不仅没了购房资格，而且投资住宅的风险也加大，像雄安区买房10年不能卖，直接抵制炒房冲动，不炒房，资金流向哪？写字楼投资是否迎来契机？易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，写字楼投资的机会到来，很大程度上说明了一点，房地产资产配置的比例在发生变化。对于住宅市场来说，限购等政策使得投资成本加大，而写字楼市场总体上来说相对坚挺，比商铺的投资更为坚挺。所以部分商圈的写字楼市场依然被看好。投资客投资写字楼，也会考虑到租赁等市场需求。从大趋势看，随着创业环境的继续优化，写字楼市场的投资价值会提高。当然后续随着金融证券化产品的增加，部分写字楼投资或转变为写字楼相关金融产品的投资，这也会吸引部分投资者的进入。

在地产界，始终流传着住宅是铜，商铺是银写字楼是金的说法也使得各类资本对写字楼青睐有加众所周知，选个好的办公地点是企业成功第一步，那么，在众多的写字楼中该如何选择合适的项目呢？……Top1地段“地段、地段还是地段”！这是李嘉诚先生关于决定房地产价值因素的一句话，一直被奉为金科玉律。无论选择哪个区域，地段是最优先考虑的因素。写字楼的选择亦是如此，最好的是在城市主干道上的写字楼，道路知名度越高，越有利于房产的增值。

1. 写字楼价格和闲置率同步高涨，市场总体供过于求以深圳为例，据世邦魏理仕数据统计，2017年第四季共4个项目为深圳写字楼市场带来超23万平方米的新增供应，市场连续第十季录得高位新增供应。2017年全年新增供应超109万平方米。未来五年，高力国际预计将有超过600万平方米的办公空间进入市场，空置率或在2019年达到峰值的29%。供应高峰持续，预租的放缓以及新项目的集中入市将推升市场空置率。中国房市价格逐年增长，房市节节高升的价格对写字楼价格的影响不可小觑。买价高涨，租金却在高闲置率的制约下难以升高。写字楼市场总体呈现出供过于求的现象。2. 产业结构的调整变化带来办公空间的需求变化随着城市产业结构的升级调整，需要大办公空间的制造型企业数量逐渐减少，而办公日常只需电脑无需生产设备的小、微型企业更愿意选择联合办公而不愿意单独整租一个办公室。在租户市场中，以科技和金融为深圳市甲级写字楼租户的主导产业的局面自2017年下半年开始被打破。我们发现租赁市场已日益变得更加活跃与多元化。越来越多的本土的，以及国际知名的来自房地产、专业服务、先进制造、零售、以及教育行业的租户因新设立办公室或业务扩张而对办公空间产生需求。2017年联合办公空间一直在扩张，一些本土以及国际的重量级的运营商的加入让联合办公市场愈发的如火如荼，并且速度丝毫没有减慢的迹象。更多的跨行业的创业公司倾向于选择联合办公空间。3. 新写字楼出现地段条件较差，投资回报率较低城市中心的写字楼呈饱和状态，新开发的写字楼常常出现在郊区，交通与生活配套服务尚不完善。对于租户企业来说，交通便利程度是他们的考虑重点。而办公楼周围生活配套措施直接影响到企业员工的通勤，进而影响企业的招工难度，因此也是一个租户考虑的重要因素。这两点未得到满足的新办公楼，会因为这些原因导致出租难度大，投资回报率较低。

写字楼顾名思义就是办公室，然而又跟传统上的办公室不同，尤其是那些大城市的写字楼，个个看起来高大上，在里面上班的人们也常被人们称为“白领”、“精英”等。今天的文章就跟写字楼有关，现在一起来看看吧。10.上海陆家嘴 - 中国陆家嘴一听这个地段，大家都知道这里的地产有多值钱。这里是中国长江经济带国家级金融中心，隔江面对外滩，由于这里的风景、经济、地理位置等因素，这里也是许多跨国银行总部所在地，租上一间规模不大的，每月至少也有3万元。9.纽约曼哈顿 - 美国

日前第一太平戴维斯发布2018年第四季度北京房地产市场研究报告，重点解读四季度写字楼、零售、住宅及大宗投资市场的表现，并就未来趋势进行展望。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：总体来看，2018年四季度北京房地产市场整体表现较前三个季度有所下滑，这主要是受宏观经济放缓等多重因素影响所致。住宅市场方面，商品住宅新房供应量远高于成交量，住宅项目去化面临较大压力。写字楼市场则面临着部分行业出现调整、企业需求有所疲软的现状，租金增速略有放缓。另一方面，无论是内资还是外资机构在投资市场方面均表现得十分活跃，本季度大单频出，北京存量资产的投资价值在不断攀升。根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，2018年四季度，北京甲级写字楼市场迎来两座新增写字楼供应，分别位于望京与菜市口，拉动全市甲级写字楼空置率小幅上升，环比上升0.3个百分点至7.0%。受经济增速放缓、金融监管日趋严格等诸多因素影响，以往的租赁主力金融类及信息技术类企业在四季度均表现出一定程度的疲软，导致租金增长缺乏动力，目前全市平均租金为人民币每平方米每月369.0元，租金指数环比微涨0.9%。北京甲级写字楼市场经过多年的高速发展后，现阶段面临需求减弱、增速放缓的新挑战，无论是租户还是业主方均需主动调整租赁策略，以适应当前环境下所带来的变革。此外，2019年北京写字楼市场新增供应将集中在CBD核心区中服地块与丽泽金融商务区，两个区域的完工项目有望在年内开始放量供应，预计将对写字楼市场的格局与供求关系产生重大影响。零售市场方面，2018年1-11月，北京全市社会消费品零售总额同比增速仅为3.0%，继续维持在低位水平，但商业零售市场整体表现仍较平稳。本季度零售市场迎来三个新增项目开业，即位于崇文门的合景泰富摩方、位于回龙观的昌发展万科广场，以及位于大兴区的凯德Mall天宫院。根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，全市购物中心入住率保持稳定，环比上升0.4个百分点至93.7%，全市购物中心首层平均租金为人民币每平方米每月944.9元，租金指数环比和同比分别上升0.5%和2.9%。住宅销售市场方面，2018年四季度楼市供应充足，但去化速度不甚理想，整体呈现出供大于求的态势，而新建商品住宅销售价格指数的走势仍保持平稳。根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，2018年四季度，一手普通住宅市场新增供应持续增加，达269.86万平方米，环比、同比分别上升54%、271%；与之对应的是，四季度成交面积111.5万平方米，环比、同比分别上升4.8%、73%。高端住宅租赁市场，2018年四季度，服务式公寓的租赁需求和平均房价均稳中有升。第一太平戴维斯研究部最新市调显示，全市服务式公寓整体入住率环比微降0.3个百分点至90.1%，但较去年同期上涨2.5个百分点；平均租金达人民币每平方米每月256.28元，租金指数环比上升0.7%、同比上升7.5%。投资市场方面，四季度北京大宗投资市场表现得极为活跃，连续出现成交金额极高的大单。本季度共录得7宗大宗物业成交，成交金额合计人民币294.22亿元，为近十年来单季度的最高值。无论是外资机构还是内资投资者都对北京的存量市场表现出极为浓厚的兴趣，并通过极具针对性的投资来完善自身的布局。展望未来，在宏观经济下行压力加大的背景下，房地产相关政策微调的概率在增加。中央层面的调控核心框架，如建立房地产调控长效机制、“房住不炒”、“租售并举”等纲领性精神仍不会动摇，但也会适度放权给地方，强调“因城施政，分类指导、夯实城市政府主体责任”。可以判断，2019年北京的房地产市场将充满变化，这也需要所有相关的从业者保持高度警醒，因势利导，去迎接未知的挑战。 

中国写字楼市场蓬勃发展，截至2018年10月，中国甲级写字楼存量为6100万平方米。过去十年，年平均供应量约为500万平方米，未来5年，预计年平均供应量670万平方米。2018年北京写字楼市场，整体呈强劲发展态势。CBD核心区（中服地块）的延迟入市以及高科技和联合办公行业的迅猛发展，为市场注入巨大潜力。2018年上海写字楼市场平稳发展，整体呈去核心化趋势，其中科技企业和内资企业发展迅速。未来，金融、互联网、制造业、医疗健康和联合办公行业对中国写字楼需求起到推动作用。人工智能等科技的应用对写字楼行业产生影响。2019年1月9日，北京——戴德梁行中国区大企业服务平台执行董事严区海出席中国商务写字楼行业互联大会，在2018年度北京写字楼市场十大成交案例评选中，戴德梁行独占四席。严区海在会上做出关于中国写字楼市场和智能科技对写字楼行业影响的精彩发言，他指出：“十年以来，中国写字楼市场发展迅猛，未来将呈现强劲的建设热潮。2018年中国一线城市写字楼市场未来可期。”

随着国家中心城市建设、自贸试验区建设等带来的综合效应，郑州写字楼供应也呈现进一步上升趋势，郑州多个区域向商务高地迈进。1月24日，戴德梁行2018年郑州房地产市场回顾与展望，就郑州商业地产一年情况发布相关数据报告。数据显示，郑州甲级写字楼市场新供应放量入市，活跃需求推动空置率保持平稳；优质新零售市场业态调整升级不断，餐饮及体验业态积极布点。